Özel Hukuk

Tahliye Taahhüdü

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin sona erme halleri Türk Borçlar Kanunu 347 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.  Sözleşmenin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yolu ile sona erme hallerinin düzenlendiği, 352. Maddesini incelediğimizde, sona erme sebeplerinin üç başlık altında düzenlendiğini görmekteyiz. Bunlardan ilki kiracının boşaltma taahhüdünü içeren ve uygulamada tahliye taahhüdü olarak isimlendirilen belge ile sona erme, ikincisi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve üçüncüsü ise kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe yahut belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması sebebiyle tahliyedir.

MADDE  352

Kiracı,  kiralananın  teslim  edilmesinden  sonra,  kiraya  verene  karşı,  kiralananı  belli  bir  tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması  durumunda  kiraya  veren,  kira  sözleşmesinin  kurulması  sırasında  bunu  bilmiyorsa,  sözleşmenin  bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Tahliye taahhütnamesi; bu hususta paralel hükümler içeren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6101 sayılı kanun ile yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hak. Kanun uyarınca, mevcudiyeti halinde kiralayana taşınmazın tahliyesini talep etme yetkisi veren, kira sözleşmesinden bağımsız olarak, bir taşınmazı kiralayan kiracının belirli bir sürede kiraladığı taşınmazı herhangi bir şart öne sürmeden boşaltacağına dair verdiği yazılı irade beyanı olarak ifade edilmektedir.

tahliye taahhüdü

Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdünün geçerliliği; mevzuat, doktrin ve yargı kararlarınca belirli şartlara tabi tutulmuştur. Bu şartlar, tahliye taahhüdünün taşıması gereken nitelikleri ifade etmektedir.

Yazılılık

Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesinin ilk fıkrasında ifade edilen tahliye taahhütnamesi, ‘’..belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği…’’ ibarelerinden de anlaşılacağı üzere yazılı olarak düzenlenmelidir.
Kanunda ifade edilen yazılılık şartı, adi yazılı olma şartı olarak anlaşılmalıdır. Bu kapsamda, sözlü olarak akdedilen tahliye taahhüdü geçerlilik kazanamayacaktır. Buna karşın, taraflar ortak iradesiyle adi yazılılık şartını ağırlaştırmak suretiyle, geçerlilik şartını resmi yazılı şekil olarak düzenlemesi hukuken mümkündür. Nitekim kanunen geçerliliği için adi yazılılık şartı aranan akitler, resmi yazılı şekle tabi olarak düzenlenebilmektedir.

Bizzat yahut Temsilci Tarafından Düzenlenme

Yine Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesi ilk fıkrası hükmü incelendiğinde, taahhüdün bizzat kiracı yahut kiracının vekaleten tahliye taahhüdü vermekle yetkilendirdiği kimse tarafından verilmedikçe geçerlilik kazanamayacağı sonucu elde edilmektedir. Nitekim taahhüdü vermekle yetkili kimse yani kiracı, aynı zamanda taahhüdü gerçekleştirmekle yani taşınmazı belirlenen tarihte tahliye etmekle yükümlü olan kimsedir.

Birden fazla kiracının mevcut olduğu hallerde ise, tahliye her kiracı tarafından ayrıca taahhüt edilmelidir. Zira birden fazla kiracının kira sözleşmesine taraf olduğu hallerde, söz konusu kiracılardan bir yahut birkaçının tahliyesi söz konusu olmayacaktır.

Tarih

Kiracı tahliye taahhüdünde, taşınmazı tahliye edeceği tarihi açıkça belirtmiş olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu 352. Madde ilk fıkrasında yer alan ‘’…belirli bir tarihte…’’ ibareleri, mülga edilen 6570 sayılı kanundaki bu boşluğu bertaraf etmiştir. Söz konusu ibareler, tarihin gün/ay/yıl şeklinde belirli olması yahut belirlenebilir olmasını ifade etmektedir.

Serbest İrade

Kiracının serbest iradesi ile vermediği tahliye taahhüdü, ispatlanması halinde mutlak suretle batıldır. Bu kapsamda özellikle, tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden önceki bir tarihte veya yapıldığı sırada verilemez. Bu durum mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da her hangi bir hüküm bulunmasa da genel hükümler uyarınca kabul edilmekteydi. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinde artık bu durum “kiralananın teslim edilmesinden sonra” şeklinde belirtilmek suretiyle açıkça hüküm altına alınmıştır.
Zira uygulamada konut ihtiyacı olan kiracı zor durumda olduğu için önüne çıkabilecek evrakları imzalamak suretiyle serbest iradesini yansıtmayan şekilde taahhüt verme yükümlülüğü altına girmiş olabilir. Dolayısıyla bu suretle verilen bir tahliye taahhüdü kanunun tahliye taahhüdüne yüklediği önemi bertaraf ettiği için mutlak suretle batıldır. Nitekim konut veya iş yeri ihtiyacı olan kiracının kira sözleşmesiyle birlikte imzalamış olduğu tahliye taahhütnamesi geçersizdir. O halde tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalanmasından sonra vermesi gerekmektedir. Zira artık kiracının imzalamış olduğu tahliye taahhüdünü konut veya iş yeri baskısı altında olmadan vermiş olacağı kabul edilir ve bu tahliye taahhüdüne geçerlilik tanınır.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği İçin Tıklayınız

tahliye taahhütnamesi örneği

Velhasıl kelam tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından taşınmazın belirlenen tarihte tahliye edileceği taahhüdü altına girdiği belgedir. Kiracı bakımından ağır sonuçlar doğuran söz konusu belge, kanun koyucu tarafından belirli şekil şartlarına tabi tutulmuştur. Bu şekil şartlarına riayet edilerek düzenlenmiş bir taahhütname, kiraya verene belirlenen tarihi takiben 1 ay içerisinde, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ile yahut tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası aracılığı ile taşınmazın tahliyesini talep etme yetkisi vermektedir.

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi

Esas No:2014/14065
Karar No:2015/655
K. Tarihi:22.1.2015

Manisa 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 16/10/2014 – 2013/840-2014/769 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava yazılı tahliye taahhüdü nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 sayılı TBK.’nun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.
Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur. Ancak yapılan icra takibi süreyi koruyacağından bir ay geçtikten sonra da dava açılabilir.
Olayımıza gelince; Davacı 06.11.2013 tarihinde açtığı dava ile adi yazılı nitelikteki 31/10/2013 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Dava, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içinde açılmıştır. Bu durumda 06/11/2013 tarihinde açılan dava süresinde olup mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi

Dava yolu ile tahliye sürecinin nasıl başlatılacağını bilmiyorsanız, Nasıl Dava Açılır? başlıklı makaleyi inceleyebilirsiniz.

 

Kaynakça
Etiketler
Tamamını Gör

İlgili Yazılar

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Close
Close